NOUL COD AL URBANISMULUI SCHIMBĂ REGULILE

DEZVOLTATORII CONTRIBUIE LA INFRASTRUCTURĂ, IAR PROPRIETARII AU UN AN PENTRU REGULARIZARE

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor rescrie modul după care sunt pregătite și autorizate proiectele imobiliare. Pentru dezvoltatori, mesajul transmis este că investiția imobiliară trebuie gândită împreună cu impactul ei asupra zonei. Pentru proprietarii construcțiilor realizate fără autorizație sau cu depășirea acesteia, Codul deschide o fereastră limitată pentru intrarea în legalitate.

Teodora Koletsis, avocat partener în cadrul GRUIA DUFAUT & ASOCIAȚII, a analizat la ZF Live cele două teme cu efect imediat: noile obligații urbanistice și de infrastructură ale dezvoltatorilor și autorizația de regularizare.

Un Cod așteptat de ani, aplicat într-un sistem nepregătit

Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, după ani de lucru și amânări. Adoptarea sa, legată și de un jalon asumat prin PNRR, a surprins piața și administrațiile locale într-o perioadă în care activitatea imobiliară era deja afectată de blocajul sistemelor informatice ale ANCPI.

„Este foarte devreme să ne dăm seama ce impact va avea”, a precizat Teodora Koletsis. Primele dificultăți au apărut imediat: unele departamente de urbanism nu au mai primit cereri, iar formularele și procedurile interne trebuie adaptate.

Direcția Codului este însă vizibilă. Legiuitorul încearcă să închidă portițele folosite în ultimele decenii de unii antreprenori pentru a ocoli legea și de autoritate pentru a acționa arbitrar, să simplifice procedurile pentru lucrările de construire cu impact redus și să introducă reguli mai ferme acolo unde o dezvoltare schimbă densitatea și funcționarea unei zone.

Dezvoltarea începe cu parcelarea și include costul infrastructurii

O schimbare importantă privește modul în care este conceput proiectul de construcție. Parcelarea trebuie stabilită înainte de dezvoltare și respectată ulterior. Nu este o simplă dezmembrare cadastrală, ci împărțirea terenului în scopul construirii, cu reguli aplicabile fiecărei parcele.

În vechiul sistem, un teren putea fi construit, apoi dezmembrat succesiv pentru a utiliza din nou suprafețele rămase, ceea ce conducea inevitabil la creșterea densității reale construite.

Noul Cod urmărește să limiteze această practică. Altfel spus, a arătat Teodora Koletsis, ceea ce se aprobă de la început trebuie să rămână reperul proiectului până la final.

Aceeași logică se extinde asupra infrastructurii. Un ansamblu rezidențial sau o clădire de mari dimensiuni aduce locuitori, trafic și consum energetic suplimentar. Presiunea apare pe drumuri, rețelele de apă și canalizare, creând o nevoie reală de dezvoltare de servicii publice conexe, inclusiv grădinițe sau școli.

Codul introduce astfel taxa de echipare a teritoriului, prin care dezvoltatorul va contribui la construirea infrastructurii cerute de proiect. Mecanismul concret urmează să fie completat prin Codul fiscal și prin hotărârile consiliilor locale care vor fixa taxele ce vor trebui plătite de dezvoltatori.

De asemenea, legea prevede mai nou posibilitatea ca autoritatea locală să poată negocia și obligații suplimentare celor minime. De exemplu, dezvoltatorului i se poate cere să realizeze rețele de apă și canalizare ori alte lucrări care permit proiectului să funcționeze fără să transfere integral costurile asupra comunității.

Impactul financiar nu trebuie ignorat. Întrebată dacă noile reguli vor frâna investițiile imobiliare, Teodora Koletsis a răspuns: „Sigur le vor face mai scumpe.” Costul proiectului va trebui, așadar, calculat de la început, împreună cu obligațiile de infrastructură, nu după obținerea aprobărilor.

Codul introduce și obligația ca o clădire să respecte, pe toată durata existenței sale, normele privind calitatea în construcții, securitatea la incendiu, accesibilitatea și celelalte cerințe aplicabile. Recepția nu mai trebuie privită ca momentul după care soluțiile aprobate pot fi schimbate fără control. Exemplul dat în interviu este cel al locurilor de parcare prevăzute în proiect, dar inexistente ulterior în condițiile aprobate.

Autorizația de regularizare: un an pentru a acționa

O altă modificare importantă îi privește pe proprietarii care au construit fără autorizație sau au depășit limitele autorizației emise. Codul introduce autorizația de regularizare și o perioadă tranzitorie de un an de la intrarea sa în vigoare, până în august 2027.

În acest interval pot fi supuse procedurii inclusiv construcții cu suprafețe mari sau situate în zone protejate. După expirarea termenului, regularizarea va rămâne posibilă numai pentru anumite construcții cu impact redus și în condițiile stabilite de Cod.

De reținut că regularizarea sau intrarea în legalitate a unei construcții sau lucrări nu este automată.

„Amnistie, nu!”, a subliniat Teodora Koletsis. Proprietarul trebuie să pregătească documentația de autorizare, memoriul tehnic și expertizele de specialitate. Autoritatea verifică respectarea normelor actuale și poate impune lucrări suplimentare de conformare sau desființarea unor elemente executate nelegal.

Procedura are și un cost. Taxele ce vor fi plătite sunt de zece ori mai mari decât valoarea care ar fi plătită în condiții de legalitate.

După august 2027, construcțiile care nu se mai încadrează în mecanismul permanent de regularizare nu mai pot fi aduse în legalitate, chiar cu riscul desființării lor. Pentru proprietari, timpul la dispoziție devine un factor critic. Expertizele și documentația nu se pregătesc peste noapte, iar procedurile administrative nu sunt încă implementate integral de administrație.

Primul pas trebuie făcut acum: verificarea situației juridice și tehnice a construcției și stabilirea lucrărilor necesare pentru conformare.

Reguli mai stricte, aplicare dependentă de administrație

Codul păstrează dreptul terților interesați de a contesta în instanță documentațiile de urbanism și autorizațiile de construire. În plus, introduce specializarea completurilor de contencios administrativ în materia urbanismului.

Pentru investitori, auditul juridic și urbanistic înaintea achiziției rămâne esențial, mai ales atunci când există indicii privind nelegalitatea autorizației sau litigii în curs.

Noua legislație poate reduce haosul urbanistic numai dacă administrațiile aplică regulile coerent. Profesionalizarea departamentelor de urbanism devine la fel de importantă ca textul Codului.

Pentru dezvoltatori, noul reper este responsabilitatea pentru impactul proiectului. Pentru proprietarii construcțiilor neautorizate, reperul este termenul august 2027.

Interviul integral acordat de Teodora Koletsis la ZF Live, în data de 21 septembrie 2026 poate fi urmărit aici.