REGULAMENTUL (UE) 2024/1028 SCHIMBĂ REGULILE PENTRU ÎNCHIRIEREA DE LOCUINȚE PE TERMEN SCURT

Adoptarea Regulamentului (UE) 2024/1028 la 11 aprilie 2024 marchează o schimbare de paradigmă în modul în care Uniunea Europeană abordează activitatea platformelor online care oferă servicii de închiriere de locuințe pe termen scurt.

Pentru prima dată, aceasta activitate de închiriere pe termen scurt este integrată într-un mecanism european de colectare și schimb de date.

Regulamentul devine aplicabil în toate statele membre începând cu 20 mai 2026.

Actul comunitar vizează serviciile care constau în închirierea pe termen scurt a unor spații mobilate, prestate în schimbul unei remunerații, fie cu titlu profesional, fie cu titlu neprofesional și astfel cum sunt definite în dreptul intern. Serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt pot să aibă ca obiect, de exemplu, o cameră din reședința principală sau secundară a gazdei, o locuință întreagă, fie pe pământ, fie pe apă, închiriată pentru un număr limitat de zile pe an, sau una sau mai multe proprietăți cumpărate de gazdă ca investiție în vederea închirierii pe termen scurt, în mod normal pentru o perioadă mai mică de un an, pe tot parcursul anului. Serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt nu se limitează doar la unitățile închiriate în scopuri turistice sau de agrement, ci vizează si șederi de scurtă durată în alte scopuri, cum ar fi în scopuri profesionale sau de studiu.

Normele prevăzute în regulament nu se aplică hotelurilor și altor unități de cazare turistică similare, inclusiv hotelurilor din stațiunile de odihnă, hotelurilor cu apartamente, hostelurilor sau motelurilor, deoarece datele cu privire la respectivele tipuri de cazare sunt de obicei disponibile și bine documentate. Cazările oferite pe terenuri de camping sau în locuri de parcare pentru vehicule de agrement și locuri de parcare pentru rulote, cum ar fi corturi, rulote sau vehicule de agrement, nu sunt nici ele vizate de aceste norme, având în vedere că aceste locuri de cazare se găsesc în mod normal în zone dedicate, cum ar fi campingurile sau locurile de parcare pentru rulote, și nu afectează locuințele rezidențiale, comparativ cu serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt.

De la fragmentare la standardizare

Regulamentul (UE) 2024/1028 introduce un cadru unitar de colectare și transmitere a datelor, aplicabil tuturor platformelor digitale care intermediază astfel de servicii în Uniunea Europeană.

Platformele de închirieri vor trebui:

• să afișeze numerele de înregistrare a gazdelor și să nu permită listări fără un număr de înregistrare valid; 
• să transmită periodic data verificabile autorităților și să contribuie la prevenirea ofertelor ilegale;
• să asigure acuratețea informațiilor afișate.

Regulamentul introduce un sistem unitar de schimb de date la nivel național (punct digital unic) și reguli armonizate la nivel. În plus, obligația de verificare transformă platformele în veritabile filtre de conformitate („gatekeepers”), în linie cu tendințele deja conturate prin Regulamentul (UE) 2022/2065 privind serviciile digitale (Digital Services Act).

Identificarea gazdelor devine regulă, nu excepție

Regulamentul introduce mecanismul de înregistrare a gazdelor și atribuire a unui număr de înregistrare unic pentru fiecare unitate de cazare oferită spre închiriere pe termen scurt.

Acest număr de înregistrare, care devine elementul-cheie al trasabilității:

• trebuie obținut înainte de listare (fiecare unitate trebuie sa facă obiectul unei singure proceduri de înregistrare într-un stat membru, la nivel național, regional sau local)
• trebuie afișat pe platformele de închiriere;
• trebuie verificat de operatorii digitali;
• trebuie înscris într-un registru public și ușor accesibil, dar în care nu ar trebui să se regăsească date cu caracter personal.

Gazdele trebuie să furnizeze informații corecte și actualizate. Dacă documentele expiră sau sunt incomplete, trebuie actualizate. În caz contrar, autoritățile pot suspenda sau retrage numărul de înregistrare și pot bloca listarea unității. Gazdele au dreptul să fie informate, să fie audiate și să corecteze datele într-un termen rezonabil. Datele sunt păstrate de către platformele de închiriere doar cât este necesar și maximum 18 luni de la data la care a fost depusă, de către gazdă, cererea de radiere din registru), în conformitate cu regulile de protecție a datelor.

Punctul unic de acces

Un alt pilon al regulamentului este crearea unui punct digital unic la nivel național, prin care datele sunt colectate și puse la dispoziția autorităților.

Această infrastructură urmărește sa permită:

• schimb automatizat de informații între statele membre; • reducerea sarcinii administrative pentru platforme;
• acces rapid la date relevante pentru control.

Datele care vor fi colectate

• datele despre locuința oferită spre închiriere : adresa completă, tipul de bun (casă, apartament, cameră etc.), tipul de ocupare (reședință principală sau secundară) număr de camere, capacitatea de primire și caracteristici de acces;
• datele privind gazda, inclusiv numărul de înregistrare;
• date tranzacționale : date de sejur, număr de chiriași, suma totală plătită și tipul rezervării.

Regimul sancțiunilor

Pentru a asigura respectarea acestor noi prevederi, Regulamentul impune statelor membre obligația de a fixa sancțiuni „efective, proporționale și cu efect de descurajare”.

Printre posibilele sancțiuni se menționează :

• suspendarea valabilității numărului sau a numerelor de înregistrare afectate; 
• obligarea platformelor online de a elimina sau bloca accesul gazdelor care fac obiectul unei sancțiuni.

În ceea ce privește aplicarea acestui regulament în România și desemnarea autorității competente, până la 20 mai 2026 autoritățile trebuie să adopte și să publice toate actele cu putere de lege și actele administrative necesare pentru conformarea la acest act normativ european.

Acest Regulament pune accentul pe trasabilitate, cu scopul declarat de a asigura o mai bună funcționare a pieței interne în ceea ce privește prestarea de servicii de către platformele online de închiriere pe termen scurt, dar poate fi și un instrument util pentru autoritățile locale cu atribuții în domeniul impozitării și colectării taxelor.