CODUL AMENAJARII TERITORIULUI, URBANISMULUI ȘI CONSTRUCȚIILOR: CE ABROGA, CE MODIFICA ȘI CE INTRODUCE NOU

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661/2026. Codul a intrat în vigoare în 15 zile de la publicare, respectiv la 25 august 2026.

Noul text legislativ instituie un cadru normativ unitar în domeniile amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, la data intrării sale în vigoare abrogându-se integral Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, precum și cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995. Din Legea nr. 10/1995 au rămas în vigoare art. 10 și art. 41 referitoare la reglementările tehnice în construcții și, respectiv, reglementarea sistemului calității.

Una dintre principalele schimbări aduse de Cod este organizarea digitală și interconectată a procesului de urbanism și construire.

Astfel, Codul extinde și integrează mecanismele existente într-un sistem național care va acoperi întregul parcurs al unei investiții: de la consultarea reglementărilor aplicabile unui teren până la autorizarea lucrărilor și urmărirea construcției în exploatare.

Sistemul se bazează pe:

• Platforma națională de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii
• Geoportalul național de urbanism, care va reuni documentațiile de urbanism elaborate în format GIS și va permite consultarea reglementărilor aplicabile terenurilor 
• Ghișeul unic național de autorizare a construcțiilor, prin care vor putea fi depuse documentațiile, obținute avizele și acordurile și comunicate autorizațiile. Ghișeul unic va fi operaționalizat etapizat, într-o perioadă de cinci ani de la publicarea Codului. La expirarea acestui termen, utilizarea sa va deveni obligatorie pentru autorități și entitățile emitente de avize și acorduri.

Aceste instrumente sunt completate de Registrul național al construcțiilor, care este o bază de date națională care va cuprinde construcțiile publice și private, existente și noi, și care va permite monitorizarea stării și performanței acestora pe întreaga durată de viață.

În raport cu prevederile Legea nr. 350/2001

Codul abrogă integral Legea nr. 350/2001 și preia reglementările privind amenajarea teritoriului și urbanismul în Cartea I.

• Actualizarea PUG

Obligația actualizării periodice a PUG exista și în Legea nr. 350/2001, care prevedea un termen de cel mult 10 ani și permitea prelungirea valabilității planului până la aprobarea unuia nou, însă Codul impune actualizarea în maximum trei ani de la intrarea sa în vigoare a PUG-urilor mai vechi de șapte ani, limitează valabilitatea acestora la acest termen și sancționează neîndeplinirea obligației prin interdicția autorității locale de a accesa fonduri rambursabile sau nerambursabile.

• Documentațiile în format GIS

Realizarea documentațiilor de urbanism în format digital nu este o noutate absolută. Era prevăzută în la art. 48¹ alin. (1) din Legea nr. 350/2001, care stipula obligația realizării acestora atât în format digital, cât și analogic, pe suport topografic. Potrivit legislației aborgate, această documentație trebuia transmisă în format electronic la ANCP pentru preluarea în sistemul de cadastru și în geoportalul INSPIRE și la Ministerului Dezvoltării, pentru preluarea în Observatorul Teritorial Național.

Noul Cod extinde acest sistem impunând ca toate documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism să fie elaborate în format GIS, potrivit unei structuri standardizate, pentru publicarea în Geoportalul național de urbanism.

Geoportalul va permite oricărei persoane interesate să identifice reglementările aplicabile unui teren, să consulte online documentațiile de urbanism și să verifice zonificările, servituțile și restricțiile existente. Datele vor fi introduse în termen de 90 de zile de la publicarea Codului și actualizate de autoritățile centrale și locale, specialiștii în urbanism autorizați, centrele de expertiză ATU și administratorii rețelelor tehnico-edilitare.

În raport cu prevederile Legii nr. 50/1991

Noul cod abrogă integral Legea nr. 50/1991. Pentru investitori, dezvoltatori imobiliari, proiectanți și antreprenori, schimbările importante privesc cel puțin două etape: obținerea autorizației de construire si obținerea avizelor necesare proiectului.

• Autorizația de construire

Regula de bază pentru obținerea autorizației nu se schimbă. Lucrările de construire sau de desființare pot fi executate numai după obținerea autorizației, cu excepția lucrărilor pentru care Codul permite notificarea sau executarea fără formalități.

Ca și în legislația anterioară, termenul pentru emiterea autorizației este de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.

La cererea beneficiarului, autorizația poate fi emisă în termen de până la șapte zile lucrătoare. Această din urma procedură exista și ea în legislatia anterioară, însă noul Cod nu mai cere expres ca solicitarea beneficiarului să fie justificată și lasă autorității locale posibilitatea de a percepe o taxă specială pentru emiterea în regim de urgență a autorizației, în conformitate cu art. 484 din Codul fiscal.

În privința dosarului ce trebuie depus pentru emiterea autorizației, Codul menține posibilitatea autorității de a solicita completarea documentației și obligația solicitantului de a transmite completările în termen de maximum 3 luni. Se modifică însă termenul în care autoritatea trebuie să semnaleze lipsurile la dosar dosarului: de la cinci zile lucrătoare, la 10 zile lucrătoare.

• Executarea lucrărilor prin notificare

Legea nr. 50/1991 făcea distincție, în principal, între lucrările care necesitau autorizație și cele care puteau fi executate fără autorizație. Existau și obligații de notificare pentru anumite situații punctuale, dar nu un regim general intermediar, structurat în forma actuală.

Codul organizează distinct trei regimuri:

• lucrări care necesită autorizație;
• lucrări executabile printr-o procedură simplificată de notificare;
• lucrări executabile fără autorizație și fără notificare.

Noutatea este reglementarea unitară a lucrărilor executabile pe baza unei notificări prelalabile începerii executării unui proiect de construire expres reglementat (de ex. construcție nouă, amenajare sau reparație).

Notificarea se realizează prin completarea unui formular de notificare și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplicat realizat de specialiști în domeniu și permite începerea lucrărilor după 15 zile, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de 3 ani. Documentele se înscriu în Registrul de evidență al notificărilor, iar proiectele împreună cu notificările se înscriu de către proiectanți în Registrul național al construcțiilor.

• Avizele necesare construirii: ce se menține și ce se schimbă

Codul reorganizează procedura de obținere a avizelor, menținând atât acordul unic, cât și mecanismul avizării tacite în anumite situații reglementate anterior prin Legea nr. 50/1991, în forma modificată în 2025.

Astfel, Codul preia și integrează aceste mecanisme într-o procedură mai structurată, reglementată la art. 269 și art. 305–308.

Comisia de acord unic devine obligatorie la nivelul județelor, municipiilor și sectoarelor Bucureștiului. Pentru celelalte autorități locale, constituirea rămâne opțională, dar atribuțiile pot fi preluate de comisia consiliului județean.

Procedura va fi gestionată prin Ghișeul unic național. Până la operaționalizarea acestuia, documentele vor putea circula prin platformele digitale ale autorităților sau prin e-mail.

Codul stabilește termenele astfel:

• Avize obținute prin Comisia de acord unic _ 30 de zile calendaristice
• Avize obținute direct _ Maximum 15 zile
• Avize privind monumentele istorice _ Maximum 30 de zile de la analizarea în comisia competentă
• Avizul Autorității Aeronautice Civile Române _ Maximum 30 de zile de la depunerea documentației
• Actul autorității de mediu _ Maximum 15 zile de la încheierea procedurii specifice

Nu toate avizele intră în acordul unic. Anumite acte privind mediul, gospodărirea apelor și patrimoniul cultural, precum și acordul vecinilor, trebuie obținute separat, raportat la art. 266 alin.2.

O modificare importantă este recunoașterea valabilității, în etapa autorizării, a avizelor obținute pentru un PUZ care reglementează detaliat parcela. Avizarea nu trebuie reluată dacă emitentul nu a solicitat expres revenirea în etapa autorizării.

În privința avizării tacite, dacă autoritatea competentă nu emite avizul, nu solicită completări și nu respinge motivat documentația în termen, avizul se consideră acordat.

Beneficiarul poate continua procedura pe baza dovezilor de depunere și a unei declarații pe propria răspundere.

Avizarea tacită nu se aplică instituțiilor din Sistemul Național de Apărare, Ordine Publică și Securitate Națională.

Autorizația de construire nu se obține însă tacit. Aceasta trebuie emisă de autoritatea competentă.

În raport cu prevederile Legii nr. 10/1995 - Calitatea în construcții: ce se schimbă pentru investitori și profesioniștii din real estate

Principiile esențiale ale Legii nr. 10/1995 se mențin. Construcțiile trebuie să respecte cerințele privind rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, sănătatea, siguranța în exploatare, protecția împotriva zgomotului, eficiența energetică și utilizarea sustenabilă a resurselor.

Codul schimbă însă modul în care sunt organizate și urmărite aceste obligații.

Calitatea, urmărită pe întreaga durată de viață a construcției

Legea nr. 10/1995 stabilea deja responsabilități pentru investitori, proiectanți, verificatori, executanți, diriginți de șantier și responsabili tehnici cu execuția.

Codul păstrează aceste responsabilități și le detaliază pentru fiecare etapă a proiectului.

Pentru investitori și dezvoltatori, schimbarea are un efect practic direct în sensul că documentele, verificările și deciziile tehnice trebuie urmărite de-a lungul întregului ciclu de viață al construcției. Această abordare impune o delimitare mai clară a responsabilităților în contractele încheiate cu proiectanții, constructorii, consultanții și specialiștii atestați. Contractele trebuie să precizeze cine întocmește, verifică, păstrează și predă fiecare document, cine gestionează neconformitățile și cine răspunde pentru modificările aduse proiectului.

Cerințele fundamentale și specifice aplicabile construcțiilor sunt, la rândul lor, dezvoltate și corelate cu legislația europeană. Codul acordă o atenție mai mare documentelor de performanță, trasabilității și condițiilor de depozitare, montaj și utilizare a produselor.

Înaintea folosirii unui produs sau sistem, investitorul și antreprenorul trebuie să verifice conformitatea acestuia cu proiectul, documentele care îi atestă performanța, condițiile de punere în operă și garanțiile oferite.

Alegerea exclusiv pe baza prețului poate genera riscuri la recepție, în exploatare sau în cazul unui control.

Recepția rămâne momentul în care se verifică dacă lucrările respectă autorizația, proiectul, contractul și reglementările tehnice.

Codul integrează această etapă în ciclul investiției și dezvoltă regimul recepției parțiale.

Art. 574 precizează că recepțiile parțiale conform noilor reguli pot fi realizate inclusiv pentru lucrările aflate în execuție la data intrării în vigoare a Codului.

Soluția este relevantă pentru proiectele dezvoltate în etape, deoarece poate permite recepționarea și utilizarea unei părți distincte a proiectului. Partea respectivă trebuie însă să poată funcționa independent și să îndeplinească toate condițiile de calitate și siguranță.

Pentru dezvoltatori, recepția parțială poate facilita valorificarea etapizată a investiției. Ea nu poate fi folosită pentru punerea în funcțiune a unor spații care depind de lucrări încă nefinalizate sau care nu pot fi utilizate în siguranță.

Evidență digitală, BIM și controlul construcțiilor

Una dintre principalele noutăți este Registrul național al construcțiilor, care va centraliza informații despre construcțiile definitive realizate din fonduri publice sau private, existente și noi, cu anumite excepții prevăzute de Cod.

Datele vor permite urmărirea stării și performanței construcțiilor. În cadrul acestuia, Registrul național al clădirilor va cuprinde informații despre clădirile publice și private, identificate prin poziția lor geografică — de exemplu, locuințe, școli, spitale sau clădiri de birouri.

Diferența între cele două este de sfera de cuprindere: „construcțiile” reprezintă categoria mai largă, care include clădirile și lucrările inginerești, precum podurile sau drumurile. Registrul clădirilor este componenta dedicată clădirilor din registrul general al construcțiilor. Potrivit art. 415 alin. (7)–(8), acesta va permite și corelarea datelor cu evidențele urbane locale și cu alte sisteme și registre naționale.

Pentru companiile din real estate, documentația tehnică a clădirii va avea o importanță mai mare și după recepție. Relevanța informațiilor privind autorizarea, executarea, recepția, exploatarea și intervențiile realizate asupra clădirilor crește în cazul:

• vânzării sau închirierii imobilului;
• unei proceduri de due diligence;
• finanțării sau refinanțării;
• lucrărilor de extindere, modernizare ori schimbare a destinației;
• verificării stării tehnice;
• controalelor autorităților.

Codul introduce expres și metodologia BIM – Building Information Modeling – în reglementarea proiectării și executării construcțiilor. BIM permite gestionarea într-un model digital comun a informațiilor privind arhitectura, structura, instalațiile, costurile și execuția.

Pentru proiectele complexe, această metodologie poate reduce necorelările dintre specialități, modificările apărute în timpul lucrărilor și depășirile de buget.

Menționarea BIM în Cod nu înseamnă că folosirea sa devine obligatorie pentru orice investiție. Obligația trebuie verificată în funcție de tipul proiectului, sursa de finanțare, cerințele beneficiarului, documentația de atribuire, contractele și normele tehnice aplicabile.

Controlul de stat și regimul sancționator sunt, de asemenea, reorganizate.

Riscurile nu sunt legate numai de executarea defectuoasă a lucrărilor. Pot atrage răspunderea și lipsa documentelor obligatorii, utilizarea unor produse neconforme, nerespectarea proiectului verificat, neîndeplinirea obligațiilor de urmărire în exploatare sau realizarea unor intervenții fără documentația necesară.

Codul reglementează și suspendarea dreptului de practică al specialiștilor în anumite situații.

Pentru investitori, verificarea atestărilor și a valabilității dreptului de practică al profesioniștilor implicați devine o măsură necesară de control al riscului.

În practică, societățile implicate în dezvoltarea, construirea sau administrarea proiectelor imobiliare vor trebui să își revizuiască procedurile interne și contractele. Acestea trebuie să reflecte mai clar responsabilitățile fiecărui participant, circuitul documentelor, verificarea produselor, gestionarea modificărilor și obligațiile care continuă după recepția lucrărilor.

Concluzie

Pentru companiile implicate în dezvoltarea, construirea sau administrarea proiectelor imobiliare, Codul impune o abordare juridică și tehnică integrată pe întreaga durată de viață a construcției.

În practică, conformitatea documentației tehnice va influența autorizarea, recepția, exploatarea, finanțarea și vânzarea proiectului. Orice lacună poate genera întârzieri, costuri suplimentare, sancțiuni sau dificultăți într-un proces de due diligence.

Prioritatea imediată pentru companii este realizarea unui audit al proiectelor și contractelor în curs, urmată de adaptarea modelelor contractuale și a procedurilor de control la cerințele Codului.