REVIZUIREA CHIRIEI ȘI STABILITATEA CONTRACTELOR: ÎNTRE LIBERTATEA PĂRȚILOR ȘI RIGORILE LEGII

Într-un context economic marcat de inflație și de creșterea constantă a costurilor operaționale, tot mai mulți proprietari și chiriași analizează posibilitatea revizuirii chiriei ca instrument de echilibrare a contractelor. Nu se poate vorbi încă despre o practică generalizată, însă fenomenul devine tot mai prezent în negocierile dintre părți, mai ales acolo unde contractele au fost încheiate pe termen lung.

În România, libertatea contractuală permite adaptarea clauzelor la noile realități economice, dar această libertate este riguros limitată de principiile Codului civil: respectarea angajamentelor asumate și interdicția modificării unilaterale a contractului.

Clauza de revizuire – un instrument contractual, nu o opțiune discreționară

Chiria reprezintă contraprestația folosinței unui bun, în schimbul unei sume de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii (art. 1780 alin (1) Cod civi), iar valoarea ei poate fi modificată doar în temeiul unei convenții încheiate între părți. În lipsa unei clauze exprese de indexare a chiriei (de exemplu, actualizarea chiriei cu rata inflatiei), locatorul nu poate impune o majorare a chiriei, oricât de justificată economic ar părea, fără o notificare prealabilă a chiriașului în scopul modificării termenilor contractuali și o acceptare din partea acestuia.

Pentru spațiile cu destinația de locuințe, Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999 introduce o protecție suplimentară. Proprietarul poate solicita majorarea chiriei, dacă nu a renunțat la acest drept prin contractul de închiriere, dar în condiții limitative si pentru un anumit tip de contracte de închiriere, cu durata mai mare de 1 an de zile.

De exemplu, cererea de majorare trebuie adresată în scris chiriașului și trebuie temeinic motivată de efectuarea unor lucrări de reparații sau consolidări sau, dacă venitul mediu net lunar per membru de familie al chiriașului depășeste salariul mediu net lunar pe economie.

In cazul in care chiriasul nu isi dă acordul scris la cererea de majorare a chiriei in termen de 60 de zile de la data notificarii cererii de majorare, proprietarul poate intenta actiune in justitie pentru majorarea chiriei. Art. 35 alin (5) al aceleiași ordonanțe prevede clar interdicția pentru proprietar de reziliere a contractului de închiriere sau de evacuare a chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.

In cazul în care chiriașul a fost obligat prin hotărâre judecătorească definitivă să plătească o chirie majorată, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului, atunci când chiriașul, cu rea-credință, nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive, începând cu luna următoare ramânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Societățile și aprobarea modificărilor contractuale

In functie de valoarea contractului de inchiriere (cuantumul chiriei de plata) si de dispozitiile actului constitutiv, este posibil ca pentru anumite contracte care depasesc o anumita valoare sa fie necesara aprobarea asociatilor societatii.

Mai mult, administratorul care acționează contrar interesului societății poate răspunde personal pentru prejudiciile cauzate.

În consecință, stabilirea cuantumului chiriei/revizuirea acesteia trebuie tratată ca o decizie economică cu implicații juridice, nu ca o simplă formalitate.

Durata contractului de închiriere pentru persoane juridice

Conform dispozitiilor codului civil, durata maxima a locatiunii este de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

În practică, contractele de închiriere sunt încheiate, de regulă, pe perioade cuprinse între 3 și 10 ani, cu posibilitatea de prelungire automată prin act adițional.

Durata contractuală are importanță practică majoră: influențează stabilitatea raportului juridic, riscul comercial al chiriașului și valoarea investițiilor făcute în spațiu (amenajări, echipamente etc.).

Subînchirierea unui spațiu de către chiriașul persoană juridică

Subînchirierea este permisă numai cu acordul expres al proprietarului. Potrivit art. 1833 Codul civil, chiriașul „poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere”.

In aceste conditii,

• Contractul de închiriere semnat ar trebui să conțină o clauză de interdicție sau de autorizare expresă a subînchirierii;
• În lipsa acordului, orice subînchiriere este nulă și poate atrage incetarea contractului principal;
• Chiriașul rămâne direct răspunzător față de proprietar pentru eventualele prejudicii cauzate de sublocatari;
• În cazul în care proprietarul își dă acordul, chiriașul devine, la rândul său, locator pentru sublocatar. În mediul comercial, această situație apare frecvent în lanțurile de retail, servicii logistice sau coworking, unde chiriașii principali redistribuie parțial spațiile utilizate.

Soarta contractului de închiriere în caz de dizolvare sau insolvență a chiriașului

1. Dizolvarea societății

In cadrul procedurii de dizolvare voluntare a unei societati, contractul de inchiriere incheiat pentru sediul societatii ramane valabil pana la data radierii societatii de la Registrul Comertului. Societatea trebuie sa aiba un sediu valabil pe toata durata procedurii de dizolvare, prin urmare nu poate inceta contractul de inchiriere si sa ramana fara sediu social pana nu este finalizata procedura de dizolvare si societatea radiata de la Registru.

2. Insolvența

În procedura reglementată de Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, contractele de locațiune în derulare nu încetează automat prin deschiderea procedurii (art. 123 alin. 1). Administratorul judiciar are dreptul de a menține sau denunța contractul, în vederea creşterii la maximum a valorii averii societății în insolvență . Proprietarul nu poate evacua chiriașul aflat în insolvență fără notificarea si acordul judecătorului-sindic, făcute in conformitate cu dispozițiile Legii nr. 85/2014, dar poate solicita plata chiriei care devine scadentă după deschiderea procedurii si care devine astfel o creanță curentă, întocmai cum a fost prevăzut in contractul de locațiune.