RÉVISION DU BAIL ET STABILITÉ DES CONTRATS : ENTRE LIBERTÉ CONTRACTUELLE ET EXIGENCES LÉGALES

Face à l’inflation et à la hausse continue des coûts, un nombre croissant de bailleurs et de locataires considèrent la révision du loyer comme un moyen de rétablir l’équilibre économique du contrat.

Il ne s’agit pas encore d’une pratique généralisée, mais le phénomène devient de plus en plus présent dans les négociations entre les parties, notamment pour les contrats conclus à long terme.

En Roumanie, la liberté contractuelle permet d’adapter les clauses aux nouvelles réalités économiques, mais cette liberté demeure strictement encadrée par les principes du Code civil : le respect des engagements assumés et l’interdiction de la modification unilatérale du contrat.

La clause de révision – un instrument contractuel, non une option discrétionnaire

Le loyer constitue la contrepartie financière (ou sous forme d’autres biens ou services), conformément à l’article 1780, alinéa 1 du Code civil. Sa modification n’est possible qu’à la suite d’un accord exprès entre les parties. En l’absence d’une clause d’indexation du loyer (par exemple fondée sur le taux d’inflation) le bailleur ne peut imposer une augmentation, même si elle est économiquement justifiée, sans notifier préalablement le locataire et obtenir son accord pour modifier le contrat.

Pour les logements à usage d’habitation, l’Ordonnance d’Urgence du Gouvernement n° 40/1999 prévoit une protection renforcée du locataire. Le propriétaire peut solliciter une augmentation du loyer, à condition de ne pas y avoir renoncé dans le contrat de location, mais uniquement dans des situations précises et pour les baux d’une durée supérieure à un an.

Ainsi, toute demande d’augmentation du loyer doit être présentée par écrit et justifiée, notamment par l’exécution de travaux de réparation ou de consolidation du logement, ou lorsque le revenu moyen net par membre de famille du locataire dépasse le salaire moyen net au niveau national.

Si le locataire ne donne pas son accord écrit dans un délai de 60 jours à compter de la notification, le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir l’augmentation du loyer.

L’article 35 al. (5) de la même ordonnance interdit strictement au propriétaire de résilier le bail ou d’expulser le locataire au motif que celui-ci refuse l’augmentation du coût du loyer. Si le locataire, condamné par une décision judiciaire définitive à verser un loyer majoré, s’abstient de le payer pendant au moins trois mois consécutifs à compter du mois suivant cette décision, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour mauvaise foi.  

Les sociétés et l’approbation des modifications contractuelles

Selon la valeur du bail et les dispositions des statuts de la société, certains contrats dépassant un certain seuil peuvent requérir l’approbation préalable des associés.

De plus, l’administrateur qui agit contre l’intérêt de la société peut être tenu personnellement responsable des préjudices causés.

Ainsi, la détermination ou la révision du loyer constitue une décision économique ayant des effets juridiques, et non une simple formalité administrative.

Durée du contrat de location pour les personnes morales

Le Code civil roumain fixe à 49 ans la durée maximale d’un bail. Toute durée supérieure est automatiquement réduite à cette limite.

En pratique, les baux sont le plus souvent conclus pour des périodes de 3 à 10 ans, avec possibilité de prolongation par avenant.

La durée du bail revêt une importance pratique essentielle, car elle conditionne la stabilité de la relation juridique, le niveau de risque commercial pour le locataire et la rentabilité des investissements effectués dans le bien (travaux d’aménagement, équipements, installations, etc.).

La sous-location par un locataire personne morale

La sous-location n’est possible qu’avec l’accord écrit du propriétaire. Conformément à l’article 1833 du Code civil, le locataire « peut céder son bail ou sous-louer le bien uniquement avec l’accord écrit du bailleur, le cessionnaire ou le sous-locataire étant alors, auquel cas, sauf clause contraire, solidairement responsable avec le locataire des obligations contractuelles envers le bailleur ».

Dans ce contexte :

• Le contrat de bail doit comporter une clause interdisant ou autorisant expressément la sous-location ;
• En l’absence d’accord, toute sous-location est nulle et peut entraîner la résiliation du contrat principal ;
• Le locataire reste directement responsable envers le propriétaire des dommages causés par les sous-locataires ;
• Si le propriétaire donne son accord, le locataire devient à son tour bailleur vis-à-vis du sous-locataire.

Dans le secteur commercial, la sous-location est courante, notamment dans les réseaux de distribution, de logistique ou dans les espaces de coworking, où les locataires principaux mettent à disposition une partie des surfaces qu’ils occupent.

Le sort du contrat de bail en cas de dissolution ou d’insolvabilité du locataire

1. Dissolution de la société

En cas de dissolution volontaire, le bail du siège social demeure en vigueur jusqu’à la radiation de la société du Registre du commerce. La société doit conserver une adresse valide pendant toute la procédure et ne peut résilier le bail avant la clôture de la dissolution et sa radiation définitive.

2. Procédure d’insolvabilité

Selon la Loi n° 85/2014 relative aux procédures de prévention de l’insolvabilité et de l’insolvabilité, les baux en cours ne prennent pas fin automatiquement à l’ouverture de la procédure. L’administrateur judiciaire a le droit de maintenir ou de dénoncer le contrat, afin de maximiser la valeur de l’actif de la société en difficulté. Le propriétaire ne peut procéder à l’expulsion du locataire qu’après notification et avec l’autorisation du juge-commissaire, conformément aux dispositions de la loi précitée. Toutefois, il peut réclamer le paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, ces sommes constituant des créances courantes en vertu du contrat de bail.