LE RÈGLEMENT (UE) 2024/1028 MODIFIE LES RÈGLES APPLICABLES À LA LOCATION DE LOGEMENTS DE COURTE DURÉE

LE RÈGLEMENT (UE) 2024/1028 MODIFIE LES RÈGLES APPLICABLES À LA LOCATION DE LOGEMENTS DE COURTE DURÉE

L’adoption du règlement (UE) 2024/1028, le 11 avril 2024, a marqué un changement de paradigme dans la manière dont l’Union européenne appréhende l’activité des plateformes en ligne fournissant des services de location de logements de courte durée. Pour la première fois, cette activité de location est intégrée dans un mécanisme européen de collecte et d’échange de données.

Le règlement sera applicable dans tous les États membres à compter du 20 mai 2026.

L’acte de l’Union concerne les services de location de courte durée de logements meublés, fournis contre rémunération, à titre professionnel ou non professionnel, conformément aux définitions du droit national. Ces services peuvent porter, par exemple, sur une chambre dans la résidence principale ou secondaire de l’hôte, sur un logement entier (situé à terre ou sur l’eau) loué pour un nombre limité de jours par an, ou sur un ou plusieurs biens acquis à titre d’investissement en vue de leur location de courte durée, généralement pour des périodes inférieures à un an, tout au long de l’année. Ils ne se limitent pas aux locations à des fins touristiques ou de loisirs, mais couvrent également des séjours de courte durée à d’autres fins, notamment professionnelles ou d’études.

Les règles prévues par le règlement ne s’appliquent pas aux hôtels ni aux autres établissements d’hébergement touristique similaires, tels que les hôtels de tourisme, les appart’hôtels, les auberges de jeunesse ou les motels, dès lors que les données relatives à ces hébergements sont déjà disponibles et bien documentées. Elles ne s’appliquent pas non plus aux hébergements situés sur des terrains de camping ou dans des aires de stationnement pour véhicules de loisirs et caravanes (tentes, caravanes, véhicules de loisirs), dans la mesure où ces hébergements se trouvent généralement dans des zones dédiées et n’ont pas d’impact sur les logements résidentiels, contrairement aux services de location de logements de courte durée.

De la fragmentation à l’harmonisation

Le règlement (UE) 2024/1028 instaure un cadre harmonisé de collecte et de transmission des données, applicable à l’ensemble des plateformes numériques qui intermédient de tels services au sein de l’Union européenne.

Les plateformes de location devront :

• afficher les numéros d’enregistrement des hôtes et ne pas autoriser les annonces dépourvues d’un numéro d’enregistrement valide ;
• transmettre périodiquement des données vérifiables aux autorités et contribuer à la prévention des offres illégales ; 
• garantir l’exactitude des informations affichées.

Le règlement met en place un système harmonisé d’échange de données au niveau national (point d’entrée numérique unique) ainsi que des règles harmonisées au niveau de l’Union. En outre, l’obligation de vérification confère aux plateformes un rôle de véritable filtre de conformité (« gatekeepers »), dans la continuité des tendances déjà établies par le règlement (UE) 2022/2065 relatif aux services numériques (Digital Services Act).

L’identification des hôtes devient la règle, et non l’exception

Le règlement introduit un mécanisme d’enregistrement des hôtes et d’attribution d’un numéro d’enregistrement unique pour chaque unité d’hébergement proposée à la location de courte durée.

Ce numéro d’enregistrement, qui constitue l’élément clé de la traçabilité :

• doit être obtenu avant la mise en ligne (chaque unité doit faire l’objet d’une seule procédure d’enregistrement dans un État membre, au niveau national, régional ou local) ;
• doit être affiché sur les plateformes de location ;
• doit être vérifié par les opérateurs numériques ;
• doit être inscrit dans un registre public facilement accessible, sans que des données à caractère personnel y figurent.

Les hôtes sont tenus de fournir des informations exactes et à jour. Si les documents expirent ou sont incomplets, ils doivent être actualisés. À défaut, les autorités peuvent suspendre ou retirer le numéro d’enregistrement et bloquer la mise en ligne de l’unité.

Les hôtes disposent du droit d’être informés, d’être entendus et de rectifier les données dans un délai raisonnable.

Les données sont conservées par les plateformes de location uniquement pendant la durée nécessaire et, en tout état de cause, pendant une période maximale de 18 mois à compter de la date d’introduction, par l’hôte, de la demande de radiation du registre, conformément aux règles applicables en matière de protection des données.

Le point d’accès unique

Un autre pilier du règlement est la création d’un point d’entrée numérique unique au niveau national, par lequel les données sont collectées et mises à la disposition des autorités.

Cette infrastructure vise à permettre :

• un échange automatisé d’informations entre les États membres ;
• une réduction de la charge administrative pour les plateformes ;
• un accès rapide à des données pertinentes à des fins de contrôle.

Les données collectées

• les données relatives au logement proposé à la location : adresse complète, type de bien (maison, appartement, chambre, etc.), type d’occupation (résidence principale ou secondaire), nombre de pièces, capacité d’accueil et caractéristiques d’accès ;
• les données relatives à l’hôte, y compris le numéro d’enregistrement ;
• les données transactionnelles : dates de séjour, nombre de locataires, montant total payé et type de réservation.

Le régime des sanctions

Afin d’assurer le respect de ces nouvelles dispositions, le règlement impose aux États membres l’obligation de prévoir des sanctions « effectives, proportionnées et dissuasives ».

Parmi les sanctions possibles figurent :

• la suspension de la validité du ou des numéros d’enregistrement concernés ;
• l’obligation pour les plateformes en ligne de retirer ou de bloquer l’accès des hôtes faisant l’objet d’une sanction.

S’agissant de l’application du présent règlement en Roumanie et de la désignation de l’autorité compétente, les autorités devraient, au plus tard le 20 mai 2026, adopter et publier l’ensemble des dispositions législatives et administratives nécessaires pour assurer la mise en conformité avec cet acte de l’Union.

Ce règlement met l’accent sur la traçabilité, afin d’assurer un meilleur fonctionnement du marché intérieur en ce qui concerne la prestation de services par les plateformes en ligne de location de courte durée, tout en constituant un outil utile pour les autorités locales compétentes en matière de fiscalité et de perception des taxes.