Gruia Dufaut

CERTIFICAT DE QUALITE DU SOL : OBLIGATIONS ACCRUES POUR LES PROPRIETAIRES DE TERRAINS

CERTIFICAT DE QUALITE DU SOL : OBLIGATIONS ACCRUES POUR LES PROPRIETAIRES DE TERRAINS

Dernière mise à jour: 1 avril 2021

Les préoccupations générales liées à la protection des sols sont connues tant au niveau européen que national. En Roumanie, les nombreuses situations signalées ces dernières années, notamment en ce qui concerne la dégradation des sols et les glissements de terrains, ont été attribuées à des carences législatives et au manque d'implication adéquate des autorités de contrôle.

Dans ce contexte, la loi no. 246/2020 relative à l'utilisation, la conservation et la protection des sols a été adoptée et est entrée en vigueur le 1er janvier 2021.

La loi vise non seulement à établir un cadre unitaire de mesures et d'actions pour prévenir la dégradation des sols, mais aussi à réduire les superficies des terrains retirées du circuit agricole par les propriétaires par une meilleure exploitation des zones approuvées par les plans d'urbanisme.

Au-delà des mesures de protection établies au regard des objectifs environnementaux, cette loi, dont les normes d'application n’ont pas encore été adoptées mais sont attendues pour apporter des clarifications impératives, consacre tout une série d'obligations pas du tout négligeables du point de vue des propriétaires des terrains.

Obligations des propriétaires de terrains

Tous les propriétaires de terrains, qu’il s’agisse de personnes physiques, personnes morales, associations ou autorités / institutions publiques - ont l'obligation d'assurer la conservation, l'amélioration et la protection du sol.

Ainsi, l'État garantit par la loi aux propriétaires, entre autres, le droit d'être consultés dans le cadre de l'élaboration et du développement des politiques et de la législation relative au sol, l’émission d'actes réglementaires dans le domaine, le droit à l'indemnisation des dommages subis, prouvés et évalués conformément à la loi.

Quoi qu’insuffisante et manquant de clarté, la loi fournit une série d’informations en ce qui concerne les obligations des propriétaires de terrain.

Par exemple, les propriétaires de terrains sont tenus à:

  • (dans le cas des exploitations agricoles et forestières) prendre des mesures de restauration des terrains pendant toute la période d'exploitation, à la fin du processus d'exploitation et à l’occasion de leur concession / aliénation;
  • (pour les terrains sur lesquels des activités industrielles sont exercées) prendre des mesures de restauration pendant toute la durée de l'activité, après sa cessation et à l’occasion de l'aliénation des terrains
  • (pour les terrains sur lesquels sont exercées des activités économiques) de présenter une garantie financière pendant toute la durée de leur utilisation afin de restaurer la couche de sol affectée / dégradée.

A leur tour, les concessionnaires des terrains utilisés pour le développement des activités de prospection, d'exploration et d'exploitation des ressources minérales sont tenus de procéder à la restauration des terrains, conformément à la législation spécifique en vigueur.

Enfin, les propriétaires de terrains se réservent le droit de certifier annuellement l'utilisation du terrain et de donner leur consentement quant à son utilisation, tandis que les utilisateurs ont l'obligation de communiquer au propriétaire leur intention quant à l'utilisation du terrain.

De même, les personnes physiques propriétaires de terrains agricoles et forestiers et de constructions, nonobstant leur nature, ainsi que leurs utilisateurs, dont l’activité est susceptible de provoquer des modifications de nature à nuire aux caractéristiques et aux fonctions du sol, ont, entre autres, l'obligation de:

  • fournir, sur demande des autorités compétentes de l'administration publique centrale compétente, les données et les informations dont elles disposent sur l'utilisation et la qualité des sols;
  • respecter les conditions de protection des objectifs du patrimoine culturel imposées par leur législation spécifique.
  • assurer et mettre à jour en permanence les registres d'utilisation des terrains détenus en vertu d’un titre valide, ainsi que la qualité des sols selon la législation en vigueur;
  • surveiller en permanence la qualité et les caractéristiques des sols du terrain detenu en vertu de tout titre valable, sur la surface duquel des activités à impact significatif sur les sols ont été menées.

ATTENTION, le non-respect des dispositions relatives aux obligations des propriétaires de terrains vaut contravention et fait l’objet de la sanction par l’amende qui peut aller de 2 000 lei à 5 000 lei pour les personnes physiques et de 20 000 lei à 50 000 lei pour les personnes morales.

Le certificat de qualité du sol et son caractère obligatoire lors de la vente des terrains

La loi no. 246/2020 introduit comme nouveauté l'obligation pour les propriétaires de terrains de demander et d'obtenir auprès des autorités compétentes le Certificat de qualité du sol, selon une procédure qui n’est pas encore approuvée par les autorités centrales.

Selon la définition donnée par la loi, par « Certificat de qualité du sol » on entend : l’acte certifiant la qualité du sol, délivré à l'issue de tous travaux à la suite desquels la couche de sol a été affectée ou lors de l'aliénation de terrains affectés par des activités économiques impactant le sol.

Demander et obtenir le certificat de qualité du sol est obligatoire:

  • lors du changement de propriétaire du terrain / de la vente, du terrain qui a été affecté par les activités suivantes: (i) agricoles, de sylviculture et zootechniques existantes ou nouvelles ; (ii) industrielles et économiques existantes ou nouvelles ayant un impact significatif sur le sol (iii) militaires ayant un impact significatif sur le terrain.
  • à la finalisation de tous travaux ayant affecté la couche de sol.

Le certificat est délivré par l'Institut national de recherche et de développement pour la pédologie, l'agrochimie et la protection de l'environnement (ICPA) sur la base du rapport de qualité du sol établit par l'OSPA (L’Office pour études de pédologie et agrochimie) ou par des personnes physiques ou morales certifiées pour mener des études de qualité des sols.

Les normes méthodologiques pour la mise en application de cette loi n'ont pas été adoptées à ce jour, dès lors, il n'y a pas une procédure d’obtention de ces certificats.

Cette situation juridique rend impossible la délivrance d'un certificat de qualité des sols et le respect des dispositions légales relatives à son caractère obligatoire lors de l'aliénation de terrains ou du changement de propriétaire.

L'existence de l'obligation légale, sans créer le cadre juridique nécessaire à son exécution, crée des difficultés dans la conclusion des transactions sur le marché immobilier, mais également des problèmes concernant le champ d'applicabilité des dispositions légales.

En même temps, nous sommes d’avis que les normes méthodologiques de mise en application de la loi, en attente de promulgation, devraient éclaircir ponctuellement au moins certains aspects, tels que: (i) la sanction applicable à défaut d’obtention du certificat de qualité du sol lors de la vente des terrains (contravention, nullité, etc.); (ii) quelles sont les activités ayant un impact significatif sur le sol (par rapport aux activités ayant un impact significatif sur l'environnement), (iii) qui détermine si le terrain a été affecté ou pas par des activités ayant un impact significatif sur le sol, etc.

En conclusion, jusqu'à la publication des normes méthodologiques, nous sommes dans l'impossibilité de remplir certaines obligations légales, avec toutes les conséquences qui en découlent. Normalement, l'obligation de produire un Certificat de qualité du sol devrait être suspendue par voie d’acte normatif, jusqu'à l’apparition du cadre juridique permettant l’accomplissement de cette obligation.

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