CODE DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE, DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION : ABROGATIONS, MODIFICATIONS ET NOUVELLES DISPOSITIONS

La loi n° 169/2026 portant Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction a été publiée au Journal officiel n° 661/2026. Le Code est entré en vigueur quinze jours après sa publication, soit le 25 août 2026.

Le nouveau texte législatif instaure un cadre juridique unifié en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme et de construction. Son entrée en vigueur a entraîné l’abrogation intégrale des lois n° 350/2001 et n° 50/1991, ainsi que de la majeure partie de la loi n° 10/1995. Seuls les articles 10 et 41 de cette dernière restent en vigueur ; ils concernent respectivement les règles techniques de construction et la réglementation du système de qualité.

L’un des principaux changements introduits par le Code tient à la numérisation et à l’interconnexion des procédures d’urbanisme et de construction. Le Code étend et intègre les mécanismes existants dans un système national couvrant l’ensemble du parcours d’un investissement : de la consultation des règles applicables à un terrain à l’autorisation des travaux, puis au suivi de l’ouvrage pendant son exploitation.

Ce système repose sur :

• la plateforme nationale de planification urbaine et territoriale et d’autorisation des travaux de construction ;
• le géoportail national de l’urbanisme, qui regroupera les documents d’urbanisme élaborés au format SIG et permettra de consulter les règles applicables aux terrains ;
• le guichet unique national d’autorisation des constructions, permettant le dépôt des dossiers, l’obtention des avis et accords requis et la transmission des autorisations. Ce guichet sera mis en service progressivement, sur une période de cinq ans à compter de la publication du Code. À l’expiration de ce délai, son utilisation deviendra obligatoire pour les autorités et les organismes délivrant des avis et accords.

Ces outils sont complétés par le Registre national des constructions, une base de données nationale recensant les ouvrages publics et privés, existants et nouveaux, et permettant de suivre leur état et leurs performances tout au long de leur durée de vie.

Évolutions par rapport à la loi n° 350/2001

Le Code a abrogé intégralement la loi n° 350/2001 et a repris les dispositions relatives à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme dans son livre 1er.

• Mise à jour des plans généraux d’urbanisme (PUG)

L’obligation de mise à jour périodique des plans généraux d’urbanisme (PUG) figurait déjà dans la loi n° 350/2001, qui prévoyait un délai maximal de dix ans et permettait de prolonger la validité du plan jusqu’à l’approbation d’un nouveau plan.

Le Code impose toutefois la mise à jour des PUG de plus de sept ans dans un délai maximal de trois ans à compter de son entrée en vigueur et limite leur validité à cette échéance. Le non-respect de cette obligation entraîne l’interdiction, pour la collectivité locale, d’accéder à des financements remboursables ou non remboursables.

• Documents au format SIG (système d’information géographique)

L’élaboration des documents d’urbanisme au format numérique ne constitue pas une nouveauté absolue. Elle était prévue à l’article 48¹, paragraphe 1, de la loi n° 350/2001, qui imposait leur réalisation tant au format numérique que sur support papier, sur la base d’un fond topographique. Selon la législation abrogée, ces documents devaient être transmis par voie électronique à l’agence nationale chargée du cadastre, pour leur intégration au système cadastral et au géoportail INSPIRE, ainsi qu’au ministère du Développement, pour leur intégration à l’Observatoire territorial national.

Le nouveau Code étend ce dispositif en imposant que tous les documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme soient élaborés au format SIG, selon une structure standardisée, en vue de leur publication sur le géoportail national de l’urbanisme.

Le géoportail permettra à toute personne intéressée d’identifier les règles applicables à un terrain, de consulter en ligne les documents d’urbanisme et de vérifier les zonages, servitudes et restrictions existants. Les données devront être intégrées dans les 90 jours suivant la publication du Code, puis mises à jour par les autorités centrales et locales, les professionnels de l’urbanisme habilités, les centres d’expertise en aménagement du territoire et urbanisme (ATU) et les gestionnaires des réseaux techniques et de viabilisation.

Évolutions par rapport à la loi n° 50/1991

Le nouveau Code abroge intégralement la loi n° 50/1991. Pour les investisseurs, les promoteurs immobiliers, les concepteurs et les entreprises de travaux, les principales évolutions concernent au moins deux étapes : l’obtention du permis de construire et celle des avis nécessaires au projet.

• Permis de construire

La règle de base applicable à l’obtention du permis reste inchangée. Les travaux de construction ou de démolition ne peuvent être exécutés qu’après obtention de l’autorisation correspondante, à l’exception de ceux pour lesquels le Code prévoit une notification ou une exécution sans formalités.

Comme dans la législation antérieure, le délai de délivrance du permis est de 30 jours calendaires au maximum à compter du dépôt d’un dossier complet.

À la demande du maître d’ouvrage, le permis peut être délivré dans un délai maximal de sept jours ouvrés. Cette procédure existait déjà, mais le nouveau Code n’exige plus expressément que la demande soit justifiée et permet à la collectivité locale de percevoir une taxe spéciale pour la délivrance du permis en urgence, conformément à l’article 484 du Code fiscal.

Concernant le dossier à déposer pour obtenir le permis, le Code maintient la faculté de l’autorité de demander des pièces complémentaires et l’obligation du demandeur de les fournir dans un délai maximal de trois mois.

En revanche, le délai dans lequel l’autorité doit signaler les pièces manquantes passe de cinq à dix jours ouvrés.

• Exécution de travaux sur notification

La loi n° 50/1991 distinguait principalement les travaux soumis à autorisation de ceux pouvant être exécutés sans autorisation. Des obligations de notification existaient également dans certaines situations particulières, sans toutefois constituer un régime intermédiaire général structuré sous sa forme actuelle.

Le Code distingue trois régimes :

• les travaux soumis à l’autorisation ;
• les travaux pouvant être exécutés selon une procédure simplifiée de notification ;
• les travaux pouvant être exécutés sans autorisation ni notification.

La nouveauté réside dans l’encadrement unifié des travaux pouvant être exécutés sur la base d’une notification préalable au démarrage d’un projet de construction expressément prévu par les textes (par exemple, une construction nouvelle, un aménagement ou une réparation).

Cette notification prend la forme d’un formulaire, accompagné d’un dossier technique d’exécution au contenu simplifié, établi par des professionnels compétents. Elle permet de commencer les travaux après 15 jours, sous réserve du respect des conditions légales.

Les travaux, ainsi notifiés, doivent être réalisés dans un délai de trois ans. Les documents sont inscrits au registre des notifications. Les projets et les notifications correspondantes sont également inscrits par les concepteurs au Registre national des constructions.

• Avis nécessaires à la construction : dispositions maintenues et évolutions

Le Code réorganise la procédure d’obtention des avis, tout en maintenant l’accord unique et le mécanisme d’avis tacite dans certaines situations déjà prévues par la loi n° 50/1991, telle que modifiée en 2025.

Il reprend ainsi ces mécanismes et les intègre à une procédure davantage structurée, régie par les articles 269 et 305 à 308.

La constitution d’une commission de l’accord unique devient obligatoire au niveau des départements, des municipalités et des secteurs de Bucarest.

Pour les autres collectivités locales, elle reste facultative, mais les attributions correspondantes peuvent être exercées par la commission du conseil départemental.

La procédure sera gérée par le guichet unique national. Jusqu’à sa mise en service, les documents pourront être transmis au moyen des plateformes numériques des autorités ou par courrier électronique.

Le Code fixe les délais suivants :

• Procédure ou avis Délai Avis obtenus par l’intermédiaire de la commission de l’accord unique  _ 30 jours calendaires
• Avis obtenus directement _ 15 jours au maximum
• Avis relatifs aux monuments historiques _ 30 jours au maximum à compter de l’examen du dossier par la commission compétente
• Avis de l’Autorité roumaine de l’aviation civile _ 30 jours au maximum à compter du dépôt du dossier
• Acte de l’autorité environnementale _ 15 jours au maximum à compter de l’achèvement de la procédure spécifique

Tous les avis ne sont pas intégrés à l’accord unique. Certains actes relatifs à l’environnement, à la gestion des eaux et au patrimoine culturel, ainsi que l’accord des voisins, doivent être obtenus séparément.

Une modification importante réside dans la reconnaissance de la validité, au stade de l'autorisation, des avis obtenus pour un PUZ (Plan d'Urbanisme Zonal) qui réglemente la parcelle de manière détaillée.

La procédure de délivrance des avis ne doit pas être reprise à moins que l'émetteur n'ait expressément sollicité un réexamen au stade de l'autorisation.

Concernant les avis tacites, si l’autorité compétente ne délivre pas l’avis, ne demande pas de pièces complémentaires et ne rejette pas le dossier par une décision motivée dans le délai imparti, l’avis est réputé favorable. Le bénéficiaire peut poursuivre la procédure sur la base des justificatifs de dépôt et d’une déclaration sur l’honneur.

Le permis de construire ne peut toutefois pas être obtenu tacitement. Il doit être délivré par l’autorité compétente.

Le mécanisme d’avis tacite ne s’applique pas aux institutions relevant du système national de défense, d’ordre public et de sécurité nationale.

Évolutions par rapport à la loi n° 10/1995 – Qualité dans la construction : changements pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier

Les principes essentiels de la loi n° 10/1995 sont maintenus. Les constructions doivent satisfaire aux exigences relatives à la résistance mécanique et à la stabilité, à la sécurité incendie, à la santé, à la sécurité d’exploitation, à la protection contre le bruit, à l’efficacité énergétique et à l’utilisation durable des ressources.

Le Code modifie toutefois l’organisation et le suivi de ces obligations.

• Suivi de la qualité tout au long de la durée de vie de l’ouvrage

La loi n° 10/1995 définissait déjà les responsabilités des investisseurs, des concepteurs, des vérificateurs de projets, des entreprises de travaux, des superviseurs de chantier et des responsables techniques de l’exécution.

Le Code maintient ces responsabilités et les précise pour chaque étape du projet, notamment aux articles 425 à 465.

Pour les investisseurs et les promoteurs, cette évolution a une conséquence pratique directe par le fait que les documents, les vérifications et les décisions techniques doivent faire l’objet d’un suivi tout au long du cycle de vie de l’ouvrage.

Cette approche impose une répartition plus claire des responsabilités dans les contrats conclus avec les concepteurs, les entreprises de construction, les consultants et les spécialistes agréés.

Les contrats doivent préciser qui établit, vérifie, conserve et remet chaque document, qui gère les non-conformités et qui répond des modifications apportées au projet.

Les exigences fondamentales et spécifiques applicables aux ouvrages sont également développées aux articles 388 à 414 et articulées avec la législation européenne.

Le Code accorde une attention accrue aux documents attestant les performances, à la traçabilité, ainsi qu’aux conditions de stockage, de montage et d’utilisation des produits. Avant d’utiliser un produit ou un système, l’investisseur et l’entreprise de travaux doivent vérifier sa conformité au projet, les documents attestant ses performances, ses conditions de mise en œuvre et les garanties offertes. Un choix fondé exclusivement sur le prix peut entraîner des risques lors de la réception, pendant l’exploitation ou à l’occasion d’un contrôle.

La réception reste l’étape à laquelle il est vérifié que les travaux respectent l’autorisation, le projet, le contrat et les règles techniques.

Le Code intègre cette étape au cycle de l’investissement et développe le régime de la réception partielle. L’article 574 précise que des réceptions partielles peuvent être effectuées conformément aux nouvelles règles, y compris pour les travaux en cours à la date d’entrée en vigueur du Code.

Cette possibilité présente un intérêt pour les projets réalisés par phases, puisqu’elle peut permettre la réception et l’utilisation d’une partie distincte du projet. Cette partie doit toutefois pouvoir fonctionner de manière autonome et satisfaire à toutes les exigences de qualité et de sécurité.

Pour les promoteurs, la réception partielle peut faciliter la valorisation progressive de l’investissement. Elle ne peut servir à mettre en service des espaces dépendant de travaux encore inachevés ou ne pouvant être utilisés en toute sécurité.

• Registres numériques, BIM et contrôle des constructions

L’une des principales nouveautés est le Registre national des constructions. Il centralisera les informations relatives aux ouvrages permanents financés par des fonds publics ou privés, existants et nouveaux, sous réserve des exceptions prévues par le Code.

Ces données permettront de suivre l’état et les performances des ouvrages.

Au sein de ce dispositif, le Registre national des bâtiments regroupera les informations relatives aux bâtiments publics et privés, identifiés par leur localisation géographique : logements, écoles, hôpitaux ou immeubles de bureaux, par exemple.

La différence entre ces deux registres tient à leur périmètre : les « constructions » constituent la catégorie la plus large, qui englobe les bâtiments et les ouvrages de génie civil, tels que les ponts ou les routes. Le registre des bâtiments est la composante du registre général des constructions consacrée aux bâtiments.

Conformément à l’article 415, paragraphes 7 et 8, il permettra également de croiser les données avec les bases locales d’information urbaine et d’autres systèmes et registres nationaux.

Pour les entreprises du secteur immobilier, la documentation technique du bâtiment prendra davantage d’importance, y compris après la réception. Les informations relatives à l’autorisation, à l’exécution, à la réception, à l’exploitation et aux interventions réalisées sur les bâtiments revêtiront une importance accrue dans les situations suivantes :

• vente ou location de l’immeuble ;
• audit d’acquisition (due diligence) ;
• financement ou refinancement ;
• travaux d’extension ou de modernisation, ou changement de destination ;
• vérification de l’état technique ;
• contrôles des autorités.

Le Code introduit également expressément la méthodologie BIM (Building Information Modeling, ou modélisation des informations du bâtiment) dans les règles relatives à la conception et à l’exécution des ouvrages. Le BIM permet de gérer, au sein d’un modèle numérique commun, les informations relatives à l’architecture, à la structure, aux installations techniques, aux coûts et à l’exécution.

Pour les projets complexes, cette méthodologie peut réduire les défauts de coordination entre les différentes disciplines, les modifications en cours de travaux et les dépassements budgétaires.

La mention du BIM dans le Code ne signifie pas que son utilisation devient obligatoire pour tout investissement.

L’existence d’une telle obligation doit être vérifiée en fonction du type de projet, de la source de financement, des exigences du maître d’ouvrage, du dossier de consultation, des contrats et des normes techniques applicables.

Le contrôle exercé par l’État et le régime des sanctions sont également réorganisés.

Les risques ne tiennent pas uniquement à la mauvaise exécution des travaux. L’absence des documents obligatoires, l’utilisation de produits non conformes, le non-respect du projet vérifié, le manquement aux obligations de suivi en exploitation ou la réalisation d’interventions sans la documentation requise peuvent également engager la responsabilité des intervenants.

Le Code prévoit également la suspension du droit d’exercice des professionnels dans certaines situations.

Pour les investisseurs, la vérification des agréments et de la validité du droit d’exercice des professionnels impliqués devient une mesure nécessaire de maîtrise des risques.

En pratique, les sociétés intervenant dans le développement, la construction ou la gestion de projets immobiliers devront revoir leurs procédures internes et leurs contrats. Ceux-ci devront préciser davantage les responsabilités de chaque intervenant, le circuit des documents, la vérification des produits, la gestion des modifications et les obligations qui subsistent après la réception des travaux.

Conclusion

Pour les entreprises intervenant dans le développement, la construction ou la gestion de projets immobiliers, le Code impose une approche juridique et technique intégrée tout au long de la durée de vie de l’ouvrage.

En pratique, la conformité de la documentation technique influencera l’autorisation, la réception, l’exploitation, le financement et la vente du projet. Toute lacune peut entraîner des retards, des coûts supplémentaires, des sanctions ou des difficultés lors d’un audit d’acquisition.

La priorité immédiate pour les entreprises est de procéder à un audit des projets et contrats en cours, puis d’adapter leurs modèles contractuels et leurs procédures de contrôle aux exigences du Code.