Dernière mise à jour: 10 mai 2023
Les dispositions légales en vigueur concernant l'autorisation et la réalisation de travaux de construction, notamment la Loi n° 10/1995 et la Loi n° 50/1991, ont subi d'importantes modifications législatives depuis 2022.
Dans ce contexte, nous reprenons ci-dessous quelques aspects clés en la matière.
Durée de validité du permis de construire
Selon les modifications apportées par la Loi n° 176/2022 à la Loi sur la construction n° 50/1991, la durée de validité du permis de construire peut-être prolongée une seule fois gratuitement, pour un maximum de 24 mois, contre 2 mois auparavant.
Le délai de dépôt de la demande de prolongation a également été allongé, passant de 15 à 45 jours ouvrables avant la date d'expiration initiale du permis de construire.
En outre, la Loi n° 316/2022 1 a établi que la prolongation de la validité du permis en vertu de la Loi n° 176/2022 s'appliquait également aux permis de construire déjà prolongés, en vigueur au moment de l'adoption de ladite loi.
La prolongation de la validité du permis peut être demandée aux autorités compétentes lorsque les travaux de construction ne peuvent pas être commencés ou achevés intégralement dans le délai initialement prévu.
Nous rappelons que la durée de validité initiale du permis de construire est de 24 mois maximum à compter de sa délivrance, période pendant laquelle le demandeur a le droit de commencer les travaux, après notification préalable à l'autorité compétente.
Pour les projets d'infrastructure transeuropéenne de transport, les permis de construire, ainsi que les certificats d'urbanisme, les avis et les accords pertinents conservent leur validité pendant toute la durée de mise en œuvre des projets, jusqu'à la fin des travaux, c’est-à-dire jusqu'à la date de signature du procès-verbal de réception des travaux, à condition que ceux-ci commencent dans les 12 mois suivant la délivrance du permis de construire.
Procédure d’autorisation
Les constructions civiles, industrielles, agricoles et les constructions ayant comme but de soutenir les installations et équipements technologiques doivent respecter le permis de construire délivré, ainsi que les règlements concernant la conception et l'exécution des travaux.
En règle générale, le permis de construire / de démolition ne peut être délivré qu'après obtention de tous les avis nécessaires, ainsi que l'approbation du Plan Local d'Urbanisme (PUZ, en roumain) ou du Plan Général d'Urbanisme (PUG, en roumain).
Le permis de construire est délivré dans un délai maximal de 30 jours à compter de la date de dépôt du dossier. Pour les constructions représentant des annexes domestiques d’exploitations agricoles, le délai de délivrance du permis est de 15 jours à compter de la date d'enregistrement de la demande. Les permis de construire peuvent également être délivrés en régime d'urgence dans un délai pouvant aller jusqu'à 7 jours, sur demande justifiée des bénéficiaires, après paiement d'une taxe pour la délivrance en urgence.
Le permis de démolir est délivré dans les mêmes conditions que celui de construire, selon les dispositions des plans d'aménagement urbain et des règlements correspondants. Cependant, si une nouvelle construction est bâtie à la place des constructions démolies, seul un permis de construire est délivré, indiquant la démolition de l'ancienne construction et la construction du nouvel édifice. Dans ce cas, seule la taxe de construction est perçue.
Dans certaines situations prévues par la Loi n° 50/1991, des travaux peuvent être effectués sans qu’il n’y ait de permis de construire / démolition, tant que ces travaux ne modifient pas la structure porteuse et / ou l'aspect architectural des constructions.
En outre, dans certains cas prévus par la même loi, un permis de construire / démolition peut être délivré sans qu’il ne soit nécessaire d’élaborer et de faire approuver le dossier de demande susmentionné. Parmi les travaux bénéficiant de cette exemption, évoquons ceux de consolidation, reconstruction, modification, réparation, réhabilitation, protection, restauration, conservation, extension et surélévation de bâtiments existants, ainsi que ceux concernant des investissements sur des terres agricoles situées extramuros et ceux spécifiques à la production d'électricité à partir de sources renouvelables d'énergie, de capacités de production d'énergie solaire, d'énergie éolienne, d'énergie à base de biomasse, de bioliquides et de biogaz, d'unités de stockage d'électricité, de stations de transformation ou d'autres systèmes similaires, qui peuvent être installés sur les terres agricoles situées extramuros de maximum 50 ha (selon les modifications récentes apportées par la Loi n° 21/2023 à la Loi n° 18/1991).
En cas de non-démarrage des travaux dans le délai de validité du permis de construire ou de changement du thème de la construction, et s'il n'y a pas eu d'approbation de réglementations d'urbanisme différentes de celles en vertu desquelles le permis initial a été délivré, un document autorisant la construction pourra être délivré, sur la base de la même documentation, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir un nouveau certificat d'urbanisme ou de nouveaux avis/accords, à condition que le nouveau permis de construire soit demandé avant expiration du permis de construire initial.
En cas de changement de régime de protection de la propriété ou de la zone dans laquelle elle se trouve, il est nécessaire de faire confirmer l'avis émis par l'autorité responsable de la protection, pour la période entre la date de délivrance du permis de construire et la nouvelle demande de permis.
En cas de non-achèvement des travaux dans le délai de validité du permis de construire, une nouvelle autorisation pourra être délivrée, correspondant à l’état d’avancement des travaux autorisés à la date de la demande, sans qu'un nouveau certificat d'urbanisme ou de nouveaux avis / accords ne soient nécessaires.
En cas d'interruption des travaux pour une période qui excède la durée de réalisation mentionnée dans le permis de construire / de démolition, sans mise en œuvre de mesures de conservation, la poursuite des travaux restants ne pourra être effectuée que sur la base d'une documentation technique établie conformément aux conclusions d'un rapport d'expertise technique des travaux exécutés concernant le respect des exigences fondamentales applicables.
Comme mentionné au début de l'article, par exception aux dispositions des deux paragraphes ci-dessus, si les travaux de construction ne peuvent pas être commencés ou ne peuvent pas être entièrement exécutés dans le délai imparti, l'investisseur peut demander à l'autorité émettrice de prolonger la validité du permis de construire, dans les 45 jours ouvrables précédant son expiration. La prolongation de la validité de l'autorisation est accordée gratuitement, une seule fois et pour une période ne dépassant pas 24 mois.
Les permis de construire / de démolition émis en violation des dispositions légales peuvent être annulés par les tribunaux administratifs, après introduction d'une action par le préfet, à la suite du contrôle effectué par l'Inspection d'État de la Construction - ISC.
La responsabilité du constructeur
Les constructeurs sont responsables de la qualité et de la sécurité des constructions, ainsi que du respect des réglementations légales et des normes de qualité. Les constructeurs doivent s'assurer que les travaux sont effectués par des travailleurs qualifiés et bien formés, et doivent utiliser des matériaux de construction de haute qualité.
En outre, la Loi n° 10/1995 sur la qualité des constructions (modifiée par la Loi n° 163/2016) prévoit en son article 9, aux points m) et n) qui entreront en vigueur le 25 août 2023, la certification technique et professionnelle des opérateurs économiques qui fournissent des services de conception et/ou de conseil en construction ou qui exécutent des travaux de construction est obligatoire.
L'exécution des travaux de construction ne peut être effectuée que sur la base du projet technique et des détails de réalisation.
Responsabilités et sanctions
L'exécution des travaux de construction en violation des dispositions légales applicables peut entraîner l'application d'amendes pour contravention, ainsi que la condamnation à une peine d'emprisonnement de 3 mois à 1 an ou à une amende pour délit.
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En général, les modifications apportées à la législation dans le secteur de la construction ont pour objectif d’uniformiser et de simplifier les procédures d'autorisation, ainsi que de formuler de nouvelles règles pour encourager les investissements dans le domaine des énergies renouvelables ou la réalisation de constructions vertes.
Notes :
1. La loi n° 316 du 18 novembre 2022 approuvant l'ordonnance n° 181/2020 relative à certaines mesures fiscales et budgétaires, modifiant et complétant certaines dispositions législatives, ainsi que prorogeant certains délais, publiée au Journal officiel n° 1121 du 21 novembre 2022.