LE NOUVEAU CODE DE L’URBANISME CHANGE LES RÈGLES

LES PROMOTEURS IMMOBILIERS CONTRIBUENT AUX INFRASTRUCTURES, TANDIS QUE LES PROPRIÉTAIRES ONT UN AN POUR RÉGULARISER LEUR SITUATION

Le nouveau Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction redéfinit la manière dont les projets immobiliers sont préparés et autorisés. Pour les promoteurs immobiliers, le message est que tout investissement immobilier doit être pensé en tenant compte de son impact sur la zone où la construction est envisagée. Pour les propriétaires de constructions réalisées sans autorisation ou en dépassement de celle-ci, le Code ouvre une période limitée pour régulariser leur situation.

Lors de l’émission ZF Live de Ziarul Financiar, Teodora Koletsis, avocate associée au sein de GRUIA DUFAUT & ASOCIAȚII, a analysé deux sujets aux conséquences immédiates : les nouvelles obligations des développeurs immobiliers en matière d’urbanisme et d’infrastructures, et la possibilité de régulariser les constructions réalisées sans autorisation ou en dépassement de celle-ci.

Un Code attendu depuis des années, appliqué dans un système qui n’y était pas préparé

Le Code est entré en vigueur le 25 août 2026, après des années de travaux et plusieurs reports. Son adoption, également liée à une étape prévue par le Plan national de relance et de résilience (PNRR), a pris de court les acteurs du marché immobilier et les administrations locales, alors que l’activité du secteur était déjà perturbée par le blocage des systèmes informatiques de  l’Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI).

« Il est beaucoup trop tôt pour mesurer son impact », a précisé Teodora Koletsis. Les premières difficultés sont apparues dès son entrée en vigueur : certains services d’urbanisme ont cessé d’accepter les demandes, dans l’attente de l’adaptation des formulaires et des procédures internes.

L’orientation du Code est toutefois claire. Le législateur cherche à supprimer les failles qui ont permis, ces dernières décennies, à certains acteurs de contourner la loi et à certaines autorités d’agir de manière arbitraire. Il entend simplifier les procédures pour les travaux de construction à faible impact et fixer des règles plus strictes pour les projets qui modifient la densité et le fonctionnement de la zone où ils sont réalisés. Le projet commence par la division en parcelles et intègre le coût des infrastructures

Un changement important concerne la conception même des projets de construction. Le découpage du terrain en parcelles doit être défini avant le lancement du projet, puis respecté tout au long de sa réalisation. Il ne s’agit pas d’une simple opération cadastrale : chaque parcelle destinée à la construction doit répondre aux règles qui lui sont applicables. Auparavant, un terrain pouvait être construit, puis divisé à plusieurs reprises pour permettre de nouvelles constructions sur les surfaces restantes. Cette pratique augmentait la densité réelle des constructions. Le nouveau Code vise à la limiter. Comme l’a expliqué Teodora Koletsis, la configuration approuvée au départ doit rester la référence du projet jusqu’à son achèvement. La même logique s’applique aux infrastructures. Un ensemble résidentiel ou un bâtiment de grande taille entraîne une hausse du nombre d’habitants, du trafic et de la consommation d’énergie. Il accroît la pression sur les routes et les réseaux d’eau et d’assainissement, tout en créant de nouveaux besoins en services publics, y compris par rapport aux crèches ou aux établissement scolaires.

Le Code introduit ainsi une taxe d’équipement du territoire : le promoteur immobilier contribuera au financement des infrastructures nécessaires à son projet. Les modalités de calcul de cette taxe doivent encore être précisées par le Code fiscal. Les conseils locaux fixeront ensuite, par décision, les montants dus par les développeurs immobiliers.

La loi permet également aux autorités locales de négocier des obligations supplémentaires, au-delà des exigences minimales. Elles peuvent, par exemple, demander au développeur immobilier de réaliser des réseaux d’eau et d’assainissement ou d’autres travaux nécessaires au fonctionnement du projet, afin que leur coût ne soit pas entièrement supporté par la collectivité.

Ces nouvelles obligations auront un coût. Interrogée sur le risque qu’elles freinent les investissements immobiliers, Teodora Koletsis a répondu sans détour : « Elles les rendront certainement plus coûteux. » Les promoteurs immobiliers devront donc intégrer le coût des infrastructures dans leur budget dès la conception du projet, sans attendre l’obtention des autorisations.

Le Code exige également que les bâtiments respectent, tout au long de leur existence, les normes relatives à la qualité des constructions, à la sécurité incendie, à l’accessibilité et les autres exigences applicables. La réception des travaux ne permet pas de modifier ensuite, sans contrôle, ce qui a été approuvé. Teodora Koletsis a cité l’exemple de places de stationnement prévues dans le projet, mais qui, par la suite, ne sont plus conformes aux plans approuvés.

L’autorisation de régularisation : un an pour agir

Une autre modification importante concerne les propriétaires qui ont construit sans autorisation ou dépassé les limites de l’autorisation délivrée. Le Code introduit une autorisation de régularisation et une période transitoire d’un an à compter de son entrée en vigueur, soit jusqu’en août 2027.

Pendant cette période, la procédure peut également s’appliquer à des constructions de grande superficie ou situées dans des zones protégées.

Passé ce délai, la régularisation ne restera possible que pour certaines constructions à faible impact, dans les conditions fixées par le Code.

Il faut retenir que la régularisation d’une construction ou de travaux n’est pas automatique.

«Une amnistie ? Non ! », a souligné Teodora Koletsis.

Le propriétaire doit préparer le dossier de demande d’autorisation, le mémoire technique et les expertises spécialisées. L’autorité vérifie le respect des normes en vigueur et peut imposer des travaux supplémentaires de mise en conformité ou la démolition de certains éléments réalisés illégalement. La procédure a également un coût. Les taxes à payer sont dix fois plus élevées que celles qui auraient été dues dans une situation conforme à la loi.

Après août 2027, les constructions qui ne relèveront plus du dispositif permanent de régularisation ne pourront plus être mises en conformité, au risque de devoir être démolies.

Pour les propriétaires, le temps disponible devient un facteur critique. Les expertises et le dossier ne se préparent pas du jour au lendemain, et les procédures administratives ne sont pas encore entièrement mises en place.

La première démarche doit être engagée dès maintenant : vérifier la situation juridique et technique de la construction et déterminer les travaux nécessaires à sa mise en conformité.

Des règles plus strictes, dont l’application dépend de l’administration

Le Code maintient le droit des tiers concernés de contester devant les tribunaux les documents d’urbanisme et les autorisations de construire. Il prévoit également que les affaires d’urbanisme soient examinées par des formations de jugement spécialisées en contentieux administratif.

Pour les investisseurs, une vérification juridique et urbanistique avant l’acquisition reste essentielle, surtout si la légalité d’une autorisation est mise en doute ou si un litige est en cours. La nouvelle législation ne pourra réduire le désordre urbanistique que si les administrations appliquent ses règles de manière cohérente. La compétence des services d’urbanisme sera donc déterminante.

Pour les promoteurs immobiliers, le projet doit désormais être conçu en tenant compte de son impact sur la zone où il sera réalisé. Pour les propriétaires de constructions non autorisées, la date à retenir est août 2027.

L’entretien intégral accordé en roumain par Teodora Koletsis à ZF Live, le 21 septembre 2026, peut être visionné ici.